Der Weg zur Finanzierung – objektive und subjektive Betrachtungsweisen

Auch für uns stellten (oder stellen) sich zwei entscheidende Fragen:

  • Was kostet so ein Haus?
  • Können wir das finanzieren und wenn ja, wie?
  • Wo sind die Haken?
  • Wie viel Puffer sollte ich einplanen?

Auf die vielleicht spannendste Frage zu Beginn der eigenen Überlegungen, was ein Haus und Grundstück kosten (können), gehe ich hier nicht weiter ein. Vielmehr geht es mir um die Betrachtung der Frage, was bei der Finanzierung alles berücksichtigt werden sollte, woran man denken sollte. Dabei werden einige Punkte auftreten, die nicht für jeden zutreffen. Allerdings ist es besser sich ein paar Gedanken mehr zu machen und bestimmte Aspekte bewusst abzuwählen, als später festzustellen „Na hoppala… hätte ich das mal am Anfang gewusst.“. Das schützt nicht davor, dass genau diese Situation eintritt, sie reduziert lediglich das Risiko (da kommt der Projektleiter wieder durch).

Die ersten Schritte auf dem Weg zur Finanzierung

Finanzberater, Hausbank, Versicherungen… Möglichkeiten gibt es viele. Einige Hausbaufirmen bieten einem direkt einen Finanzberater mit an. Das ist ein netter Service. Allerdings ist dieser Service aus meiner Sicht mit einer gesunden Skepsis zu sehen. Die Hausbaufirma hat immerhin ein gewisses Interesse, dass die Finanzierung zu Stande kommt. Dabei könnten unter Umständen Finanzierungssvorschläge entstehen, die auf dem Papier gut sind, sich bei genauerer Betrachtung möglicherweise nicht als optimal für den/die angehenden Bauherren offenbaren. Für die angehenden Bauherren ist der Hausbau ziemlich schnell eine subjektive Angelegenheit. Das ist gut, birgt aber eben Risiken. Daher empfehle ich sich bei der Finanzierung nicht unter Druck setzen zu lassen. Sonderangebote (für die Finanzierung oder ein bestimmtes Hauspaket) sind verlockend, kommen aber an anderer Stelle und in anderer Form auch wieder.
Mit einer heute zu schnell getroffene Entscheidung, muss man für die Zeit der Zinsbindung (und noch länger) leben können. Man sagte mir einmal

„Der mündige Bürger, geht beim Autokauf mind. 5x ins Autohaus, bis er das Auto letztendlich kauft. Bei der Finanzierung oder dem Hausbau selbst, entscheiden gefühlt 80% innerhalb von 2 Terminen. Ein Auto kostet im Schnitt vielleicht 30.000€, ein Haus mit Grundstück gut und gerne das 10fache.“

Ich sehe mich noch heute zustimmend nicken.

Finanzdienstleister

Der Weg zum Finanzdienstleister war für uns nach dem ersten Erlebnis nicht mehr gewollt. In unserem Fall hatten wir das Gefühl, dass dieser mit der Hausbaufirma gemeinsame Sache macht. Auf dem Papier passte alles. Zum Glück wussten wir, welche Ausgaben wir tatsächlich im Monat haben. Wie zu erwarten, lagen diese über den angesetzten Pauschalen. Damit konnte die Finanzierung aus unserer sachlichen Betrachtungsweise heraus nicht funktionieren. Wir waren uns einig, dass wir mit diesem Finanzierungsvorschlag abends nicht beruhigt zu Bett gehen konnten. Und das, das sollte mindestens der Fall sein.

Der Weg führte uns zu den Banken und Sparkassen. Wichtig dabei ist, keinen Finanzierungsanfrage zu stellen sondern eine Konditionsabfrage. Die Finanzierungsanfrage landet in der Schufa. Entscheidet man sich gegen diese Bank, bleibt sie als „abgelehnt“ in der Schufa stehen. Die nächste Bank/Sparkasse wird daraufhin evtl. schlechtere Konditionen anbieten.

Bank 1

Die erste Bank schlug uns als Finanzierungsmodell das Annuitätendarlehen vor, legte uns allerdings nahe, das Bauvorhaben nochmals zu überdenken. Die Bank würde uns wahrscheinlich den Kredit genehmigen, allerdings hat die Beraterin finanziell kein ausgezeichnetes Bauchgefühl. Ihr Vorschlag war, noch 5 Jahre Eigenkapital anzusparen, und dann erneut das Bauprojekt anpacken.
Das sind Aussagen, die man als Bauherren eigentlich nicht hören will. Es ist aber unheimlich wichtig, dass einem das gesagt und vor Augen geführt wird. Im Eifer des Gefechts und der allgemeinen Hippeligkeit hinsichtlich des Projekts „Hausbau“ ist man all zu oft sehr schnell blind – dank der rosaroten Brille. Wir fühlten uns gut beraten.

Bank 2

Die zweite Bank schlug uns ebenfalls das Annuitätendarlehen als Finanzierungsmodell vor. In der Zwischenzeit hatte sich auf den Lohnzettel durchaus etwas nach oben hin getan 🙂 , weshalb sie uns nicht aus finanziellen Gründen vom Projektvorhaben ab riet.
Der Vorteil dieses Angebots war, dass wir fehlender Hauskalkulation bereits einen Teil des Kredites für die herannahende Fälligkeit des Grundstückspreises bekämen. Dadurch war es nötig, den Gesamtkredit auf zwei Banken aufzuteilen, die auch beide im Grundbuch stehen würden. Da es sich um Banken aus dem gleichen Haus handelt, wäre das für die zweitrangige Bank kein Problem gewesen.
Ein weiterer Nachteil zeigte sich in der Bewertung des Grundstücks. Anfang der 2000er lagen die Grundstückspreise bei ca. 85€/m². Heute liegen sie um ein vielfaches höher. Für unser neu erschlossenes Baugebiet gab es noch keinen Spiegel. Diese Bank nahm also nicht den von uns zu zahlenden Kaufpreis pro m² als Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswertes, sondern den von Anfang der 2000er.
Weshalb ist das schlecht?
Daraus ergab sich ein Beleihungswert, der nur ca. 50% des von uns zu zahlenden Kaufpreises ergab. Um die Differenz aus Bankensicht auszugleichen, forderte man von uns den Abschluss einer Lebensversicherung in Höhe des Differenzbetrages, die der Bank verpfändet wird. Mir stellte sich die Frage, ob die Basis einer solchen Rechnung ca. 15 Jahre alt sein sollte. Ich kam zu dem Schluss, dass ich das angemessen finde.
Um die niedrigen Zinsen zu sichern, wollte ich gern eine Zinsbindung >10 Jahre angehen, so dass sich das Angebot auf 15 Jahre Zinsbindung bezog und uns eine gewisse Ruhe und Sicherheit bietet. Wohlwissend, dass nach 15 Jahren der Kredit keinesfalls vollständig erledigt ist.
Die Bank ermöglicht uns max. 20.000€ abzurufen, um damit bspw. im Baumarkt einkaufen zu können oder auch Handwerkerrechnungen zügig unter Skontonutzung zahlen zu können.

Bank 3

Die letzte Bank machte uns ebenfalls das zu erwartende Angebot hinsichtlich eines Annuitätendarlehens. Hier rechnete wir gemeinsam aus, dass die 15 Jahre Zinsbindung teurer sind, als 10 Jahre Zinsbindung – unter Berücksichtigung einer Zinserhöhung von 7 Prozentpunkten ab dem 11. Jahr. Es war eine offene und transparente Kommunikation und Darstellung. Die Entscheidung lag bei uns.
Parallel wollten wir eine Möglichkeit, das Risiko der Auswirkungen einer potentiellen Zinserhöhung zu reduzieren. So kam also der klassische Bausparer mit ins Spiel. Der Berater riet uns explizit dazu, uns war von vorn herein klar, dass wir so etwas machen möchten – wie auch immer der konkrete Weg aussehen würde.
Die Bank ermöglicht uns max. 50.000€ abzurufen, um damit bspw. im Baumarkt einkaufen zu können oder auch Handwerkerrechnungen zügig unter Skontonutzung zahlen zu können. Die Rechnungen werden dann eingereicht und man kann erneut bis 50.000€ auszahlen lassen.

Fassen wir zusammen

Der Finanzberater hat sich selbst erfolgreich ins Abseits befördert. Es lagen uns nun 3 konkrete Angebote von Banken vor.

Bank 1:

  • Annuitätendarlehen
  • KfW 124 Förderung
  • 10 Jahre Zinsbindung
  • Bereitstellungszins ab dem 12. Monat
  • Kostenkalkulation des Architekten vorausgesetzt
  • riet vom Bauprojekt aus finanziellen Gründen ab

Bank 2:

  • Annuitätendarlehen
  • KfW 124 Förderung
  • 15 Jahre Zinsbindung
  • Kostenkalkulation des Architekten vorausgesetzt
  • zwei Kredite über Hausbanken
  • Abschluss einer zu verpfändenden Lebensversicherung (zu niedriger Beleihungswert)
  • Auszahlung bis 20.000€ (wichtig für Skonto oder Baumarkteinkäufe)
  • Bereitstellungszins ab dem 6. Monat

Bank 3:

  • Annuitätendarlehen
  • KfW 124 Förderung
  • 10 Jahre Zinsbindung
  • Kostenkalkulation des Architekten vorausgesetzt
  • niedrigster Zinssatz
  • meine Hausbank 🙂
  • Zinszusage für mind. 14 Tage (wenn der Zinssatz fällt, sinkt er auch für uns)
  • sprach Zinsabsicherungsmöglichkeiten an
  • Auszahlung bis 50.000€ (wichtig für Skonto oder Baumarkteinkäufe)
  • Bereitstellungszins ab dem 6. Monat

Bei allen drei Banken fühlten wir uns wohl und gut beraten. Entschieden haben wir uns letztendlich für Bank 3. Der Zinssatz, die Kreditzusammensetzung, die Beratung, die Möglichkeit mit 50.000€ vorab agieren zu können… das Paket erschien uns als das beste. 50.000€ klingt verdammt viel. Allerdings sind Rechnungen der Handwerker auch mal gern >20.000€, so dass man bereits da froh ist, die höhere Summe zur Verfügung zu haben. Gleichzeitig umgeht man, dass die Bank bspw. ab der 10. Überweisung eine Gebühr verlangt. Wenn es möglich ist, empfehle ich mind. 10% Puffer, besser wären 20%. Mehr als 20% halte ich allerdings für übertrieben, zumal es sich negativ auf den Beleihungswert und damit den Zinssatz auswirkt.

Der Abschluss verlief reibungslos, um nicht zu sagen ausgezeichnet. Der Berater folgte auch unserer Einladung zum Richtfest. Die Tatsache, dass ich ihn mit einem separaten Bautagebuch auf dem Laufenden halte, ihm den Projektplan zur Verfügung stelle, stößt auf Wohlgefallen, da es ihm den ein oder anderen Weg zum Bauplatz erspart. So ist es ein sehr angenehmes Zusammenarbeiten – jeder Zeit gern wieder.

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